Il segreto n.51 dell'escapologia fiscale

Prima casa senza residenza

SEGRETO In questo “segreto” rivolto agli imprenditori che decidono di acquistare la prima casa per “fare operazioni di flipping immobiliare”, ossia acquistare e vendere immobili da destinare ad abitazione principale beneficiando delle riduzioni di imposta per l’acquisto della prima casa per poi procedere alla loro rivendita con conseguente perdita dei suddetti benefici, l’Escapologo, per il tramite dell’ennesimo imprenditore disinibito, spiega come dilazionare il pagamento delle maggiori imposte a seguito della perdita dei requisiti prima casa.

COMMENTO La prima sensazione che si ha nel leggere questo ennesimo “segreto” è che NON E’ UN SEGRETO; a meno che non si voglia definire tale qualsiasi cosa che non si conosce.

E sufficiente infatti, per chiunque ne abbia interesse, una semplice ricerca su Google per trovare le informazioni relative alle agevolazioni per l’acquisto della prima casa e le condizioni per poterne beneficiare, addirittura riepilogati in una guida dell’Agenzia delle Entrate aggiornata al mese di Aprile 2015.

Forse, poiché la guida è rivolta a chiunque intenda procedere all’acquisto della propria prima casa, l’Escapologo ha sentito il dovere di addentrarsi nella trattazione dell’argomento per svelare l’ennesimo “segreto”, rivolgendosi in particolare agli imprenditori che intendano acquistare la loro prima casa con un intento ben preciso; fare “flipping immobiliare”, ossia acquistare un immobile, beneficiando delle agevolazioni prima casa, ben sapendo di non essere in grado di rispettarne i requisiti.

Ed infatti, dopo aver elencato vantaggi e condizioni previste dalla normativa in materia egli pone un interrogativo: Cosa succede se acquistiamo un immobile come prima casa e lo rivendiamo senza averci portato la residenza? Oppure se dopo averlo acquistato come prima casa ci trasferiamo altrove? Oppure se lo acquistiamo come prima casa ma sappiamo già che non ci porteremo mai la residenza?

Perderemmo i benefici fiscale legati all’acquisto della prima casa e conseguentemente saremmo tenuti al pagamento delle imposte di registro, ipotecarie e catastali nella misura ordinaria oltre al pagamento della sanzione pari al 30% sulla differenza.

Ma attenzione, avverte l’’Escapologo, qualora dovessimo malauguratamente trovarci in tali circostanze, per noi persone comuni non c’è scampo, ma per gli “imprenditori disinibiti” entra in gioco il <> che gli permetterà il pagamento del 7% delle imposte legate all’acquisto, senza incorrere in sanzioni ed interessi di mora. Il <> si chiama <>.

Quello che il nostro Escapologo suggerisce come “segreto”, in realtà altro non è che la possibilità disciplinata dal D.Lgs. 472/97 (Ravvedimento Operoso) di regolarizzare la propria posizione ed evitare l’applicazione delle sanzioni previste, inviando prima ancora che la violazione si sia consumata una dichiarazione all’Agenzia delle Entrate presso la quale è stato registrato l’atto di compravendita dell’immobile, nella quale si palesa l’impossibilità di soddisfare i requisiti previsti dalla norma.

In tal caso l’Agenzia delle Entrate procederà ad emettere un avviso di liquidazione, per richiedere le maggiori imposte di registro, ipotecarie e catastali, oltre agli interessi legali decorrenti dalla data dell’atto.

Fermi restando gli indubbi benefici concessi dalle norme del Ravvedimento Operoso, deve essere tuttavia fatta particolare attenzione alla sua effettiva applicabilità di cui, tuttavia, l’Escapologo non fa menzione alcuna (forse per dimenticanza?).

Con particolare riferimento alla decadenza delle agevolazioni prima casa infatti viene precisato che il contribuente decade dalle predette agevolazioni sia qualora dichiari falsamente di risiedere nel Comune ove è situato l’immobile (c.d. “mendacio originario”), sia qualora non provveda a trasferirvi la residenza nei 18 mesi successivi all’acquisto o ceda l’immobile prima del decorso dei cinque anni dall’acquisto agevolato senza acquistarne uno ulteriore (c.d. “mendacio successivo”). In tal caso la regolarizzazione mediante il ravvedimento operoso appare pacificamente ammessa.

Altrettanto non può invece dirsi nei casi di “mendacio successivo”, ossia allorquando tale comportamento costituisca condotta fraudolenta, per i quali il ravvedimento operoso non è fruibile proprio in presenza di tali condotte.

Ammettendo quindi la totale buonafede degli imprenditori che intendano trarre un qualche profitto da operazioni di flipping immobiliare beneficiando delle agevolazioni prima casa ben sapendo di non averne il diritto, il “segreto dei segreti” svelato nel manuale di Escapologia, consisterebbe quindi nel godere del pagamento differito (indicato in circa 36 mesi) della differenza delle imposte Registro, Ipotecarie e Catastali, oltre agli interessi legali decorrenti dalla data dell’atto, conseguente la perdita delle agevolazioni fiscali, consentendo loro un “guadagno di ossigeno”, quantificato in un risparmio complessivo del 6% annuo circa!

Risparmio senza dubbio interessante se oltre al saggio di interesse e al tempo si conoscesse anche l’altra non trascurabile variabile del calcolo: il capitale, ossia quel 7% di imposta di Registro momentaneamente risparmiato.

A tale proposito, senza pretesa di svelare alcun ulteriore “segreto”, giova ricordare anche al nostro Escapologo che la normativa prevede la possibilità di optare per la tassazione del cd prezzo-valore, per le cessioni di immobili tra privati (imprenditori compresi allorquando acquistano fuori dall’esercizio di impresa), che consente di calcolare le imposte di trasferimento sul valore catastale piuttosto che sul reale prezzo di cessione del fabbricato, con conseguente risparmio di imposta (tranne i rari casi di rendite particolarmente elevate e concomitante contrazione dei prezzi di mercato) riducendone quindi il carico complessivo.

Se aggiungiamo infine l’impatto della tassazione diretta gravante sulla plusvalenza realizzata dalla vendita dell’immobile prima del decorso dei cinque anni, cui vanno sommati i costi professionali legati all’operazione di compravendita (notarili e tecnici) e le eventuali commissioni in favore dell’agenzia immobiliare, c’è il rischio che la presunta “boccata di ossigeno” rischi di trasformarsi per l’imprenditore che ritenga di trarre profitto dalla compravendita di immobili abitativi, in una boccata di gas…

A cura di Roberto Neri – ODCEC Pistoia