Il segreto n.53 dell'escapologia fiscale

Investire in immobili

SEGRETO In questo segreto si consiglia all’ imprenditore disinibito di investire genericamente in immobili intestandoli all’ impresa. Questi infatti rappresenterebbero strumenti idonei per poter attuare adeguate “politiche di bilancio” miranti a dedurre costi a profusione e per attuare un’ idonea “pianificazione fiscale”, anche per quelle aziende per le quali l’ attività immobiliare non rappresenta il core business.

COMMENTO In questo segreto vengono dispensati consigli che dovrebbero permettere all’ “imprenditore disinibito” di dedurre i costi derivanti dall’ acquisto di immobili incuranti delle restrittive normative fiscali proprio in campo immobiliare.

Seppur vero, come viene illustrato, che gli immobili possono essere classificati in bilancio o tra gli asset aziendali o tra i beni merce, già all’ inizio si nota una macroscopica imprecisione quando viene lasciato intendere che tali acquisti possano essere eseguiti con i medesimi vantaggi fiscali per ogni tipo di società, anche per quelle aziende per le quali l’attività immobiliare non rappresenta il core-business.

Questo non è affatto vero: infatti non è sufficiente avere numerose attività previste nell’ oggetto sociale per poter dedurre ogni costo a piacimento come invece viene sostenuto svariate volte in tutto il Manuale (e in particolare nel segreto #3)! Infatti in caso di controllo gli organi preposti non si limiteranno a verificare le attività formalmente previste dall’ oggetto sociale ma concentreranno la loro attenzione sull’attività EFFETTIVAMENTE ESERCITATA dall’impresa per disconoscere eventuali costi non inerenti (concetto ribadito anche di recente dalla Corte di Cassazione). E questo avviene ancor di più in campo immobiliare.

In base all’ art.43 TUIR gli immobili sono classificabili in immobili-merce, immobili patrimonio ed immobili strumentali (questi ultimi suddivisi a loro volta in strumentali per destinazione e per natura), ognuno con caratteristiche e tassazione (diretta ed indiretta) completamente differente, distinzione che invece nel segreto non emerge in alcun modo.

Nel segreto pare che ogni tipo di immobile permetta all’ “imprenditore disinibito” di dedurre costi e detrarre l’iva afferente senza alcuna eccezione. Ma non è così. Infatti proprio dalla suddetta classificazione deriva per l’imprenditore la possibilità o meno di detrarre l’ eventuale iva sull’acquisto e di dedurre i relativi costi: nel segreto questo aspetto viene velocemente sorvolato, cercando di convincere l’imprenditore (oserei definire più ignaro che disinibito) che tutto sia detraibile e deducibile, senza curarsi minimamente di quel che ne sarà dopo in caso di verifica.

Ci si dimentica di evidenziare che ai fini IVA soltanto poche tipologie di immobili godono della totale detraibilità dell’iva pagata al momento dell’acquisto. Nemmeno gli immobili strumentali per destinazione né tanto meno gli immobili abitativi in genere possono vedere riconosciuta la detraibilità dell’iva sull’acquisto, dato che l’ art.19 bis 1 comma lettera i) DPR 633/72 ha portata oggettiva ed esclude la detraibilità per l’acquisto di immobili abitativi a prescindere dall’ utilizzo che ne viene fatto.

Quindi, in parole povere, l’ “imprenditore disinibito” che ha un’azienda che vende maglieria o profilati di alluminio e che decide di intestare alla società la propria casa al mare col miraggio di far diventare questa operazione uno “strumento di pianificazione fiscale”, stia pur certo che in caso di verifica (anche condotta dal più giovane ed inesperto verificatore) si vedrebbe sicuramente recuperare l’iva indebitamente detratta e gli eventuali costi afferenti.

Ma non finisce qui. L’escapologo nel dispensare consigli immobiliari sembra non curarsi affatto della normativa sulle imposte dirette: infatti proprio per tutti quegli immobili non strumentali all’attività imprenditoriale (quindi per ricapitolare: appartamenti al mare o in montagna che l’ “imprenditore disinibito” crede di poter camuffare da sede legale o da unità locale) l’art.43 TUIR summenzionato stabilisce che tali immobili – seppur intestati ad una società – vengano tassati “a fondiario” (esattamente come quelli posseduti dalle persone fisiche) con la conseguenza che tutti i costi afferenti tali immobili sono nella maggior parte dei casi indeducibili.

La normativa che ruota intorno agli immobili è piuttosto articolata, ma proprio per questo è evidente come i consigli forniti in questo segreto stavolta siano ancora più grossolani e approssimativi del solito!

Altra presunta astuzia consisterebbe nel suggerire all’ “imprenditore disinibito” di rivendere l’immobile ad un prezzo decisamente inferiore rispetto a quello di acquisto, dimenticando però di avvertirlo che così facendo molto probabilmente andrà incontro ad un accertamento da parte dell’Agenzia delle Entrate sia ai fini delle imposte dirette che indirette, e magari anche ai fini della normativa sull’ antiriciclaggio (D.Lgs. 231/2007), dato che la parte “dark grey” verrà sicuramente incassata in altro modo.

Dulcis in fundo in questo segreto si suggerisce all’ “imprenditore disinibito” di ricorrere a sovrafatturazioni da parte di artigiani pagando soltanto l’importo dell’iva per poter arrivare a dedursi maggiori costi. Tralasciando l’ennesimo consiglio impreciso in materia di IVA dato che, in campo di manutenzioni di immobili dal 2015 gran parte di queste operazioni sono senza addebito di imposta in base al meccanismo del reverse-charge, con l’illusione di riuscire a trovare nuovi costi per l’azienda l’imprenditore (disinibito o da compiangere?) viene di fatto spinto a compiere un reato tributario di cui all’ art.2 D.Lgs. 74/2000 (che non ha soglie di rilevanza penale: anche 1€ di sovrafatturazione costituisce reato!) facendo sfociare nel penale la condotta consigliata.

Quando poi viene suggerito di pagare all’artigiano soltanto l’importo dell’iva, forse ci si dimentica di precisare come verrà saldata la fattura, che non potrà restare aperta in contabilità, il che sarebbe prova ulteriore della sovrafatturazione. Si darà mica per scontato che venga saldata per contanti? In questo caso però ci si dimentica nuovamente della normativa antiriciclaggio che prevede che le fatture di importo superiore ad € 2.999 non possano essere pagate in contanti né in modo frazionato qualora siano appunto riconducibili ad un unica operazione di importo superiore ai limiti consentiti.

Insomma, anche questo consiglio sembra fatto apposta per ingolfare i banchi degli imputati nella aule di Giustizia di “imprenditori disinibiti”.

A cura di Elena Mucci – ODCEC Pistoia